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或有政策微調之因
其實(shí)，市場(chǎng)供給始終左右著(zhù)預售證發(fā)放的松緊。而近期部分重點(diǎn)城市預售證管控的放松正是發(fā)生在庫存告急的背景下。
據統計，7月十大重點(diǎn)城市的庫存同比除杭州以外全線(xiàn)下跌，其中北京和廣州的跌幅最大，且都超過(guò)20%，隨著(zhù)去庫存節奏的加快，重點(diǎn)城市的消化周期快速下降。通常而言，庫存消化周期在一年左右較為平衡，高于18個(gè)月市場(chǎng)將呈現供過(guò)于求，低于6個(gè)月則為供不應求。截至7月底，8成重點(diǎn)城市商品住宅的消化周期已經(jīng)降至6~12個(gè)月的區間內，其中南京、廣州和深圳（樓盤(pán)）3個(gè)城市都已逼近6個(gè)月。
但放量的加速并不僅僅由于此。
在楊晨青看來(lái)，近期的預售證放松主要源于兩方面因素：一是時(shí)間節點(diǎn)的問(wèn)題，進(jìn)入“金九銀十”后，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)會(huì )有個(gè)周期性的放大，二是近期政策的適當寬松，“溫州（樓盤(pán)）政策的微幅調整會(huì )有一定的導向性，代表著(zhù)調控的風(fēng)向標，部分城市之前因為限價(jià)批不出的一些中高檔項目就會(huì )陸續放出來(lái)�！�
另一方面，有業(yè)內人士指出，政府增加發(fā)放預售證，是因為開(kāi)發(fā)商采取的“雙合同”應對舉措已與政府的調控目標達成默契。方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志表示，如今越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商按照政府給的指導價(jià)格拿預售證，再通過(guò)兩份合同的方式來(lái)處理。
在不少業(yè)界人士看來(lái)，預售證管控的放松并不是最終結果，取消才是目標，不過(guò)是早晚而已。
“雖然適當地運用一些行政指令可以平復市場(chǎng)熱度，有一定合理性，但預售證限制發(fā)放這樣的措施不具備持續運行的基礎，它是依靠政府行政管控能力實(shí)現的，只是短期行為，不可能作為長(cháng)效機制�！睏畛壳嗾J為，從中長(cháng)期來(lái)看，這一措施肯定會(huì )面臨退出的結果，“一線(xiàn)城市的住宅成交有所降溫，現在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)逐步退出應該是適宜的”。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強亦不認可用預售證來(lái)控制房?jì)r(jià)的方式。他認為，預售證的限制措施只是從數據上延緩房?jì)r(jià)上漲趨勢，但并未解決供需矛盾的根本問(wèn)題，“我們需要認真考慮的是如何厘清政府與市場(chǎng)的界限。政府要做什么，企業(yè)要做什么？?jì)烧咧g不是沒(méi)有區別。政府要做的是制定合理規則并做好監管，至于建什么樣的房子、賣(mài)什么樣的價(jià)格，都應由市場(chǎng)決定”。
