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摘要：近年來(lái)，物業(yè)管理合同糾紛呈逐漸增長(cháng)的趨勢，在審理中發(fā)現很多共性問(wèn)題，本文就《物業(yè)管理條例》的適用范圍問(wèn)題。業(yè)主委員會(huì )的合法性問(wèn)題及物業(yè)管理合同劉紛訴訟主體資格等問(wèn)題進(jìn)行探對。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理合同。業(yè)主委員會(huì )。訴訟主體
近年來(lái)，物業(yè)管理合同糾紛案件呈逐年增多的趨勢，在審理過(guò)程中發(fā)現了很多共性問(wèn)題，在此，筆者對這些共性問(wèn)題發(fā)表自己的觀(guān)點(diǎn)，與大家探討。
一、《物業(yè)管理條例》的適用范圍問(wèn)題
關(guān)于條例適用問(wèn)題，在條例實(shí)施之后簽訂的物業(yè)管理合同必須適用物業(yè)管理條例這一點(diǎn)一般不會(huì )有異議，但有的物業(yè)管理合同是在條例實(shí)施之前簽訂的，是在條例實(shí)施之后起訴到法院，或者合同約定的履行期限又跨越條例實(shí)施之日，對于這類(lèi)物業(yè)管理合同，在我國的合同法分則中沒(méi)有明文規定。在《物業(yè)管理條例》實(shí)施前，審理物業(yè)管理合同基本上是適用合同法總則及1994年3月23日建設部發(fā)布的《城市新建住宅小區管理辦法》，審判實(shí)踐當中很難操作。相對來(lái)講，《物業(yè)管理條例》規定的比較詳盡，基本上能解決實(shí)際當中涉及物業(yè)管理糾分的有關(guān)問(wèn)題，但對《物業(yè)管理條例》的適用范圍問(wèn)題，因條例中未有明確規定，所以在審判實(shí)踐中對其適用有不同的觀(guān)點(diǎn)。有觀(guān)點(diǎn)認為，國務(wù)院發(fā)布的《物業(yè)管理條例》中明確規定，該條例從2003年9月1日起施行。而《物業(yè)管理條例》中未規定該條例有溯及力，所以，條例只對實(shí)施后簽訂的物業(yè)管理合同產(chǎn)生法律效力，凡是在《物業(yè)管理條例》實(shí)施前簽訂的物業(yè)管理合同，就不能適用條例，只能適用當時(shí)的法律規定;筆者認為，對條例實(shí)施后的簽訂的物業(yè)管理合同適用《物業(yè)管理條例》沒(méi)有異議。但對于條例實(shí)施前簽訂的物業(yè)管理合同應當區別對待：《物業(yè)管理條例》實(shí)施以前成立的合同，發(fā)生糾紛起訴到法院的，適用當時(shí)的法律規定，當時(shí)沒(méi)有法律規定的，可以適用條例的有關(guān)規定;合同成立于條例實(shí)施之前。但合同約定的履行期限跨越了《物業(yè)管理條例)實(shí)施之日，因履行物業(yè)管理合同發(fā)生的糾紛，應當適用《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規定。
二、業(yè)主委員會(huì )的合法性問(wèn)題
在審判實(shí)踐當中，有的業(yè)主委員會(huì )在成立過(guò)程中沒(méi)有辦理相應的備案登記手續，所以當事人對于業(yè)主委員會(huì )的合法性問(wèn)題常常出現爭議。關(guān)于這一問(wèn)題，有觀(guān)點(diǎn)認為判定業(yè)主委員會(huì )是否合法，不僅要看業(yè)主委員會(huì )的選舉程序，而且要看是否到房地產(chǎn)部門(mén)辦理了備案手。理由是根據《物業(yè)管理條例》第16條規定：“業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，向物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案�！比绻麡I(yè)主委員會(huì )未履行備案手續，那么就應當認定業(yè)主委員會(huì )的成立不符合法定程序，該業(yè)主委員會(huì )就不具備合法資格。筆者認為，根據《物業(yè)管理條例》第10條規定：“同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導下成立業(yè)主大會(huì )，并選舉產(chǎn)業(yè)主委員會(huì )�！睆闹锌梢钥闯�，業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )的成立主要是靠業(yè)主的選舉，房地產(chǎn)主管部門(mén)只不過(guò)起指導作用，只要是各業(yè)主的真實(shí)意思表示，房地產(chǎn)主管部門(mén)無(wú)權干涉各業(yè)主的權力;而且《物業(yè)管理條例》第16條所規定的備案制度，與企業(yè)成立所需要的工商登記制度有著(zhù)本質(zhì)的區別，因為業(yè)主委員會(huì )只不過(guò)是通過(guò)選舉產(chǎn)生的一種民間自治組織，所以這種備案制度只不過(guò)是房地產(chǎn)主管部門(mén)的一種行政管理行為，在《物業(yè)管理條例》中未明確規定登記是業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )的合法要件、不登記就不合法的情況下，不應當將是否登記作為衡量業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )的合法資格的要件，而關(guān)鍵應看是否經(jīng)過(guò)全體業(yè)主的選舉，是否代表了業(yè)主的真實(shí)意思表示，只要選舉程序合法，那么選舉出的業(yè)主委員會(huì )就應當認定為合法。
三、物業(yè)管理合同糾紛的訴訟主體資格問(wèn)題
在日常的生活當中，凡涉及到物業(yè)管理合同時(shí)，最普遍的作法是物業(yè)的建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的管理合同，而到法院起訴的有時(shí)是建設單位，有時(shí)是業(yè)主委員會(huì )，這就涉及到一個(gè)訴訟主體資格的問(wèn)題：即建設單位和業(yè)主委員會(huì )到底誰(shuí)具備訴訟主體資格。關(guān)于這一問(wèn)題，有觀(guān)點(diǎn)認為，應當按照合同簽訂的雙方主體來(lái)定，只要是建設單位與物業(yè)公司簽訂的合同，如果因為履行合同發(fā)生爭議提起訴訟，就應當是建設單位作為原告，而不應當是業(yè)主委員會(huì )作為原告。筆者認為，在《物業(yè)管理條例》實(shí)施之后，根據《物業(yè)管理條例》第21條的規定：“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同�！睆闹锌梢钥闯�，建設單位與物業(yè)公司簽訂的委托管理合同只是一個(gè)前期物業(yè)服務(wù)合同，在實(shí)際生活中，這種物業(yè)管理合同中約定的雙方的權利義務(wù)與各業(yè)主有直接的利害關(guān)系，各業(yè)主入住后，大多均按照這份合同履行，應當視為對這份合同的默認。至此，這種合同的主體實(shí)際上已經(jīng)外延，委托方的主體已經(jīng)擴大為全體業(yè)主，該代寫(xiě)論文合同對全體業(yè)主與物業(yè)公司已產(chǎn)生了約束力。在合同履行過(guò)程中，如果各業(yè)主選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì )。根據《物業(yè)管理條例》第巧條的規定，業(yè)主委員會(huì )應當履行監督物業(yè)管理企業(yè)履行合同的職責及業(yè)主大會(huì )賦予的其它職責。業(yè)主委員會(huì )作為業(yè)主選舉產(chǎn)生的自治組織，與物業(yè)管理企業(yè)因各業(yè)主的共同利益發(fā)生爭議時(shí)，在征得各業(yè)主同意后，有權對前期物業(yè)管理合同關(guān)系作出調整，此時(shí)，建設單位只是業(yè)主中的一員，業(yè)主委員會(huì )所作的行為代表了建設單位的意思，所以，在這種情況下，只能以業(yè)主委員會(huì )作為原告提起訴訟;只有在沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)管理企業(yè)未履行或未適當履行服務(wù)職能，損害了建設單位或其它特定業(yè)主的個(gè)體利益時(shí)，建設單位和其它特定業(yè)主才能作為原告提起訴訟。但需要注意的是在業(yè)主委員會(huì )作為原告時(shí)，應當履行必要的手續，如經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì )或代表大會(huì )，以合法決定通過(guò);或在業(yè)主大會(huì )章程中體現出對業(yè)主委員會(huì )的訴訟方面的授權。并且在起訴時(shí)，要將相關(guān)手續提交到法院，作為法院立案的依據。
四、物業(yè)管理合同解除權的行使要件
對于物業(yè)管理合同應否解除，有觀(guān)點(diǎn)認為，對于物業(yè)管理合同，在我國的合同法分則中沒(méi)有明文規定，所以判斷合同應否解除，應當根據合同法總則的有關(guān)規定。合同法第93條規定：“當事人協(xié)商一致，可以解除合同;當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權人可以解除合同�！焙贤ǖ�94條規定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：1、因不可抗力致使不能實(shí)現合同目的;2、在履行期限屆滿(mǎn)之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);3、當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內仍未履行;4、當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其它違約行為致使不能實(shí)現合同目的;5、法律規定的其它情形�！睆囊陨弦幎ǹ梢钥闯�，當事人要想解除合2005.4·法與實(shí)踐色同，只有三種途徑：
1、協(xié)議解除。也就是說(shuō)，是通過(guò)物業(yè)管理人與業(yè)主雙方的協(xié)商，在達成一致后，合意解除合同，使合同的效力消滅。
2、約定解除。是指當事人雙方在合同中明確約定一定的條件，在合同有效成立后的履行期限內，當事人一方或雙方在該條件出現后享有解除權，并通過(guò)解除權的行使消滅合同關(guān)系。如在物業(yè)管理合同中雙方約定，當物業(yè)公司出現某一違約事實(shí)時(shí)，業(yè)主委員會(huì )可以解除合同。當物業(yè)公司出現約定的違約事實(shí)時(shí)，業(yè)主委員會(huì )可以依照約定要求解除物業(yè)管理合同。
3、法定解除。是指在合同有效成立后的履行期限內，當法律規定的解除條件出現時(shí)，解除權人行使解除權而使合同效力消滅。也就是說(shuō)，在物業(yè)管理合同履行過(guò)程中，只有在一方當事人出現合同法第94條所規定的法定事由時(shí)，另一方當事人才能依法解除物業(yè)管理合同。
筆者認為，在審判實(shí)踐中大多是業(yè)主一方要求解除合同，物業(yè)公司一方要求繼續履行合同。在這種情況下，審判人員在查清事實(shí)后，應當首先進(jìn)行調解，促使當事人達成和解，言歸于好;或者調解解除不規范的物業(yè)管理合同，但在庭外力爭促成雙方重新簽訂更加嚴密、雙方滿(mǎn)意的物業(yè)管理合同。如果辦不到，而應當判決解除合同，就不應該判決繼續履行合同。理由如下：
1、是從物業(yè)管理合同的性質(zhì)上說(shuō)�！段飿I(yè)管理條例》第2條對物業(yè)管理所下的定義是：物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。那么依據這一定義，可以將物業(yè)管理合同概括定義為：物業(yè)管理合同是物業(yè)管理人受業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì )的委托，為業(yè)主持續處理物業(yè)管理事務(wù)，業(yè)主支付報酬的合同。從中可以看出，業(yè)主與物業(yè)管理人之間其實(shí)是一種委托人與受托人的關(guān)系。所以物業(yè)管理合同從本質(zhì)上說(shuō)是委托合同的一種。既然是委托合同的一種，那么在處理物業(yè)管理合同糾紛案中，就應當適用合同法分則中對委托合同的有關(guān)規定。合同法第410條對于解除合同是這樣規定的：“委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。因解除合同給對方造成損失的，除不可歸責于該當事人的事由以外，應當賠償損失。根據此條規定，在物業(yè)管理合同履行過(guò)程中，即使雙方達不成解除協(xié)議或者合同中對解除條件沒(méi)有約定，物業(yè)管理人與業(yè)主也可以隨時(shí)解除物業(yè)管理合同，如果因解除合同給對方造成損失的，應當賠償損失。
2、是從有利于實(shí)現合同目的出發(fā)。在物業(yè)管理合同關(guān)系中，雙方簽訂合同的目的是業(yè)主將物業(yè)管理事務(wù)委托給物業(yè)管理人處理，業(yè)主支付報酬;物業(yè)管理人用業(yè)主支付的報酬，用來(lái)妥善維護、保養業(yè)主的不動(dòng)產(chǎn)及其附屬設施，得以保持或增加其使用價(jià)值。一旦雙方發(fā)生糾紛，業(yè)主就是想解除合同，物業(yè)管理人非要履行合同，在這種情況下，如果法院判決強制履行合同，業(yè)主在不滿(mǎn)意物業(yè)管理人的管理的情況下，就不會(huì )支付物業(yè)管理費等費用;而物業(yè)管理人在無(wú)費用的情況下，肯定也不會(huì )進(jìn)行好的管理。勢必就在雙方之間形成一種惡性循環(huán)，造成一種混亂的管理局面，使雙方簽訂合同的目的無(wú)法實(shí)現。
綜上所述，筆者認為，審理物業(yè)管理合同糾紛案件中，在業(yè)主要求解除物業(yè)管理合同調解不成的情況下，法院應判決解除雙方簽訂的物業(yè)管理合同，如果因解除合同給物業(yè)管理人造成了損失，物業(yè)管理人有權要求業(yè)主賠償損失。
