行業(yè)資訊
投資要點(diǎn):
從13年上半年情況來(lái)看,營(yíng)業(yè)收入增速、凈利潤增速及ROE均持續反彈,盈利水平持續好轉,預計今年行業(yè)仍將保持較高增長(cháng)。但在持續調控背景下,且目前銷(xiāo)售增長(cháng)平緩,預計明年房地產(chǎn)行業(yè)盈利增速將趨于平緩。13H房地產(chǎn)行業(yè)(124家A股房地產(chǎn)上市公司)共實(shí)現營(yíng)業(yè)收入2558億元(+44%),實(shí)現歸屬上市公司股東凈利潤320億元(+32%),行業(yè)ROE5.9%(+0.8%)。
毛利率持續下降,管控水平提升。13H房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率35.9%(-3.5%),三項費用率9.5%(-2.2%),平均凈利率13.7%(-1.5%)。毛利率的下降主要是應對調控降價(jià)所致,滯后性導致降價(jià)效應逐漸體現,預計今年毛利率仍呈下行趨勢;隨近期房?jì)r(jià)回升,預計明年結算毛利率將有小幅回升,但隨著(zhù)土地成本、資金成本的上升,今后行業(yè)的結算毛利回升力度有限,甚至有下行可能。
13H預收款項6614億元(+29%),持續增長(cháng);但增速較12年僅微升1%,說(shuō)明樓市成交增長(cháng)也趨于平緩。特別是今年國五條的出臺加速了需求釋放,我們認為提前透支部分需求,7、8月的成交來(lái)看也較為平淡,預計下半年難現3月井噴行情,樓市成交增長(cháng)更趨理性。
行業(yè)加速周轉,開(kāi)始進(jìn)入補庫存周期。13H行業(yè)平均周轉率微升至39%。存貨16755億元(+24%),存貨資產(chǎn)比微升,一年多的樓市恢復增長(cháng)消耗了部分庫存,房企開(kāi)始拿地補庫存。
銷(xiāo)售回暖下房企加杠桿擴張,財務(wù)風(fēng)險可控。13H貨幣資金3347億元(+26%),貨幣資金較短期負債104.3%,短期償債無(wú)憂(yōu)。13H資產(chǎn)負債率75.0%(+1.9%),扣預收后負債率49.5%(+1.1%),凈負債率71.3%(+6.3%),長(cháng)期財務(wù)風(fēng)險可控。
從13年上半年的財務(wù)數據來(lái)看,行業(yè)盈利規模仍持續增長(cháng),管控水平不斷提升,且行業(yè)開(kāi)始進(jìn)入補庫存周期。但近期資金成本上升將影響行業(yè)銷(xiāo)量與經(jīng)營(yíng)成本,行業(yè)較高增速難以維持。政策方面,行業(yè)調控逐步向市場(chǎng)化過(guò)渡,房企再融資有條件放開(kāi)“順勢而出”,這對房企補充流動(dòng)資金十分有利,能順利獲得再融資的公司,有利于在謀求增長(cháng)的同時(shí)降低負債水平,保持經(jīng)營(yíng)的穩健性,其競爭力將有效提高。因此,建議重點(diǎn)關(guān)注融資放開(kāi)受益房企:A參與安居房建設的北京城建、首開(kāi)、中天城投、泛海;B提供普通性住房的萬(wàn)科、保利、招地、榮盛、華夏幸福、金科;C需解決同業(yè)競爭存注資可能的(重點(diǎn)關(guān)注)招地、廣宇發(fā)展、北京城建、中航地產(chǎn);(適當關(guān)注):中華企業(yè)。
風(fēng)險提示:美聯(lián)儲退出QE超預期,全球及中國流動(dòng)性及行業(yè)風(fēng)險超預期等的風(fēng)險。
