行業(yè)資訊
我國房地產(chǎn)調控正處在從行政調控向市場(chǎng)化長(cháng)效機制轉變的過(guò)渡期。上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)對國內生產(chǎn)總值(GDP)的貢獻率在10%左右，拉動(dòng)GDP增長(cháng)近2個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的地位并未明顯改變。房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制的建立是漸進(jìn)式過(guò)程，限購、限價(jià)、限貸等短期政策很難快速退出，尤其在十八屆三中全會(huì )召開(kāi)前，決策層對樓市調控的態(tài)度將以穩為主，不會(huì )容忍政策大幅變動(dòng)，最早的政策變動(dòng)可能出現在三中全會(huì )之后。
房地產(chǎn)調控
不缺政策缺改革
自2003年實(shí)施房地產(chǎn)調控以來(lái)，調控效果不盡如人意，房?jì)r(jià)陷入“屢調屢漲”怪圈，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎成了一個(gè)投機市場(chǎng)。近年來(lái)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)又出現了一個(gè)全新問(wèn)題，一二線(xiàn)城市供不應求，房?jì)r(jià)“高燒不退”;而部分三四線(xiàn)城市則庫存大量積壓，“鬼城”、“鬼樓”不時(shí)出現，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現嚴重的兩極分化。過(guò)去限購、限價(jià)、限貸等行政調控手段，主要針對一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市設計，只注重從需求上給市場(chǎng)降溫，在擴大供給方面力度不夠，土地和樓盤(pán)的有效供給明顯不足，可謂“治標不治本”。并且這些措施到了三四線(xiàn)城市“藥不對癥”，就會(huì )完全走樣。
實(shí)際上，在我國房地產(chǎn)調控缺的不是政策，而是改革。歷史地看，也正是改革的不徹底造就了今日房地產(chǎn)市場(chǎng)之怪現狀。作為當年在全國推行分稅制改革的代價(jià)，土地出讓收入部分歸于地方政府，這就為日后的“土地財政”埋下了伏筆�！巴恋刎斦北究梢员苊�，但是由于改革不徹底，推行分稅制的一個(gè)重要前提—清晰地劃分中央與地方的事權和支出分配，被刻意地“回避”了，分稅制在中國成了中央實(shí)現經(jīng)濟集權的手段。
由于財政分配不平衡，地方政府事權和財政支出過(guò)重，地方政府財政收入60%上繳中央，留給地方政府的財政不到一半，卻承擔著(zhù)60%的財政支付壓力。地方政府財政負擔過(guò)重，土地出讓收入成為地方政府的最大財政收入來(lái)源，逐步演變成了“土地財政”的局面。
房地產(chǎn)價(jià)格上漲成為對地方政府最有利的財政保障，把房地產(chǎn)當成“提款機”，把土地當成“印鈔機”。自2003年經(jīng)營(yíng)性用地實(shí)行“招拍掛”制度以來(lái)，“地王”層出不窮，土地價(jià)格上漲幅度遠遠高于房?jì)r(jià)。我國逐步形成土地出讓政府壟斷，政府既作為土地的擁有者，又作為“招拍掛”的裁決者，很容易操控地價(jià)。一些地方官員在任期內為提高政績(jì)，通過(guò)“招拍掛”提前超額將土地指標賣(mài)光，造成開(kāi)發(fā)商大量囤地以備土地升值，有些開(kāi)發(fā)商儲備的土地居然可用10年或20年。
做好調控的
三大基礎性工作
我國長(cháng)期以來(lái)形成的不合理房?jì)r(jià)不僅僅在于房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資投機需求，其根源在于不合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)機制。短期政策頻繁出手，多次運用后調控效果在減弱，并且短期政策需要隨著(zhù)市場(chǎng)波動(dòng)而調整，不能長(cháng)期運行。單純依靠行政調控，無(wú)法抑制投資投機需求;過(guò)度依賴(lài)短期調控，難以鏟除房?jì)r(jià)上漲土壤。房地產(chǎn)調控思路需要轉變，必須摒棄以往行政化、短視化的治理思維，要靠房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制和長(cháng)期性的改革，方可徹底根治中國房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題。過(guò)去我們比較重調控，所以改革進(jìn)展不大，甚至沒(méi)有進(jìn)展。而房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制的建立，關(guān)鍵在于改革，要改變以往“重調控、輕改革”的局面，以推進(jìn)土地、稅收、金融制度方面的改革為抓手，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
作為改革的前提，首先必須做好房地產(chǎn)調控的三大基礎性工作，即房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴容、個(gè)人住房信息系統全國聯(lián)網(wǎng)、健全不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度，這三大方面將為未來(lái)中國房地產(chǎn)調控奠定新格局。實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度，就為嚴格房產(chǎn)登記找到了法律依據，也為個(gè)人住房信息系統全國聯(lián)網(wǎng)奠定了基礎。不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度與個(gè)人住房信息系統聯(lián)網(wǎng)掛鉤，能避免一人在不同城市擁有多套房屋避稅的情況，為房產(chǎn)稅的全面征收提供了技術(shù)支持。同樣，只有摸清家底，掌握全國房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況，才能為精準調控打下基礎，有助于實(shí)現扼制房?jì)r(jià)暴漲、打擊房產(chǎn)囤積、避免閑置浪費等調控目標，防止房地產(chǎn)調控再次落空。沒(méi)有這三大基礎性工作做支撐，房地產(chǎn)調控就是一個(gè)打不開(kāi)的死結，最終只能走向死胡同。
建立多策并舉的
新調控思路
建立房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制必須更多運用市場(chǎng)的辦法，以“市場(chǎng)化為主手段，輔以政府調節”，保持供求關(guān)系總量平穩，以及房?jì)r(jià)平穩。在我國經(jīng)濟放緩的背景下，房地產(chǎn)調控應改變以往單純抑制需求的思路，注重從改善供給方面下工夫，做到多策并舉。
一要通過(guò)逐步建立房產(chǎn)稅、交易稅等房地產(chǎn)稅收體系，通過(guò)增加房屋持有成本實(shí)現房地產(chǎn)的去投資化，打壓存量房，逼出空置房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通，改善供求關(guān)系，從而解決階段性、區域性房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾問(wèn)題。
二要推進(jìn)土地和資金要素的市場(chǎng)化，通過(guò)推進(jìn)土地制度改革，改變政府壟斷土地市場(chǎng)造成地價(jià)上升的局面;通過(guò)稅費替代，打破地方政府對“土地財政”的依賴(lài);通過(guò)推進(jìn)金融體制改革，拓寬財富階層的投資渠道，為積壓在房地產(chǎn)的投資資金“分流”。
三要進(jìn)一步完善保障房體系，建立“市場(chǎng)歸市場(chǎng)、保障歸保障”的房地產(chǎn)雙軌制，大量保障房上市還將最終改變房屋供應結構，拉低整體房?jì)r(jià)。
四要推進(jìn)大中小城市協(xié)調發(fā)展，逐步解決城市結構不合理的現狀。在城鎮化過(guò)程中，如果不能合理改善城市結構，進(jìn)行科學(xué)布局，很難解決一二線(xiàn)城市供不應求而三四線(xiàn)城市有房無(wú)市的兩極分化問(wèn)題。
