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每一次概念新區的勾勒，都首先是一場(chǎng)房地產(chǎn)企業(yè)的盛筵，高舉高打的深圳前海深港現代服務(wù)業(yè)合作區亦難以回避地產(chǎn)化。
地產(chǎn)化，本質(zhì)上并非是洪水猛獸般的商業(yè)圍剿和排斥，而是現代服務(wù)業(yè)的重要業(yè)態(tài)范疇，前海開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)化命題無(wú)需回避，也難以回避。
也就是說(shuō)，不能從根本上擺脫土地財政路徑，已經(jīng)決定前海開(kāi)發(fā)難以離開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)捧場(chǎng)和支持，前海畢竟財力綿薄。
根據官方預測，未來(lái)前�；A建設至少需要800億至1000億元的總投資，這些巨額資金的來(lái)源需靠土地出讓以及物業(yè)租賃等收益來(lái)實(shí)現。
前海管理局新聞發(fā)言人王錦俠此前在接受《第一財經(jīng)日報》采訪(fǎng)時(shí)并不回避這個(gè)問(wèn)題，他表示，土地融資是其中一個(gè)重要方式。
按照投資節奏，2013年前�；A建設投資將達到80億元，而8月份前海首批出讓的三宗地塊合計賣(mài)出233億元。
為了填補上千億元的巨大投資，前海還將嘗試采取抵押貸款、通過(guò)土地注資到前�？毓晒�，以到香港發(fā)債、與保險基金合作等方式融資。
對于仍是一片“荒蕪”的前海來(lái)說(shuō)，除了土地，似乎根本拿不出值錢(qián)的東西進(jìn)行融資，多樣化的融資方式依然建立在土地資產(chǎn)之上。
除了政府對土地財政的客觀(guān)依賴(lài)之外，與政府形成鼎立之勢的前海的三大“地主”也虎視眈眈，借地生財。
在前�，F有1490萬(wàn)平方米土地中，深圳國際、招商局集團、中集集團這三家公司，約占有其中412萬(wàn)平方米土地，接近三成。
兩年多來(lái)，政府一直與三大“地主”商討合理的土地回購或者補償方式，但至今仍無(wú)法達成一個(gè)成型的解決方案。
三大“地主”也希望進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這已經(jīng)是不爭的事實(shí)。在首批土地出讓后，中集集團執行董事兼總裁麥伯良對外表示，正與包括香港地產(chǎn)商在內的合作伙伴探討前海發(fā)展方案，預計今年底或明年初公布。
8月22日，深圳國際董事局主席高雷也對外表示，已和新世界簽訂合作意向書(shū)，雙方合作開(kāi)發(fā)前海38萬(wàn)平方米的土地。
此外，在前海占地量最大的招商局集團，房地產(chǎn)本身就是其主業(yè)之一，旗下的招商地產(chǎn)顯然不會(huì )缺席前海的土地盛筵。
為了避免前海淪為單純的房地產(chǎn)概念，官方已經(jīng)出臺了相關(guān)規避措施，比如根據前海土地管理制度，將根據產(chǎn)業(yè)類(lèi)型和項目建設情況約定物業(yè)自用比例或出售比例，自用部分原則上10年內不得轉讓?zhuān)鍪鄄糠衷瓌t上5年內不得再轉讓。
類(lèi)似措施還包括，辦公物業(yè)的租售對象為符合產(chǎn)業(yè)導向和入區規定且注冊地在區內的法人和其他組織。對不按約定履行開(kāi)發(fā)責任和義務(wù)，存在囤地、炒地、閑置等行為的，前海管理局可通過(guò)協(xié)商、仲裁、審裁或司法裁決等途徑收回用地等。
從政策出發(fā)點(diǎn)來(lái)看，這些條款都希望從制度上預防圈地、囤地和房地產(chǎn)炒作行為，防止惡性競爭導致高地價(jià)、高樓價(jià)、高租金。
但現實(shí)總會(huì )與政策初衷有所偏差，前海三宗土地的兩次出讓?zhuān)看尉⑿铝松钲诘耐恋爻鲎寖r(jià)格最高紀錄，平均樓面成本都在每平方米4萬(wàn)元左右的高位。
實(shí)際上，在前海深港現代服務(wù)業(yè)合作區獲批前，前海房地產(chǎn)化已經(jīng)提前兩年啟動(dòng)，前海的房地產(chǎn)早已被炒翻天。
不僅如此，由于去年以來(lái)有關(guān)前海的規劃政策集中出臺，使與之相鄰的南山、寶安各片區價(jià)格也一路狂飆，幾乎大半個(gè)深圳的房地產(chǎn)項目都在打前海牌。
